Principal solução para a grande maioria das pessoas que desejam adquirir um imóvel, o financiamento imobiliário pressupõe um comprometimento de longo prazo. Para que a compra se configure em um negócio de sucesso é essencial que se faça um bom planejamento a fim de evitar surpresas futuras.
Um dos pontos mais importantes que se deve avaliar é o modelo de correção de parcelas. Entender de forma clara como se dará o avanço dos pagamentos é fundamental para garantir sua tranquilidade nesta transação tão importante.
E é sobre isso que vamos falar neste post. Leia até o final para saber como e por que as prestações do financiamento imobiliário são corrigidas e de que forma você deve se preparar para esta evolução.
Como funciona um financiamento imobiliário
Primeiramente, é preciso entender como funciona um financiamento imobiliário. Esta operação pode ser compreendida como uma espécie de empréstimo, no qual o banco fornece o valor necessário para a compra do imóvel e o comprador devolve o montando emprestado ao longo de um determinado período.
Cada parcela do financiamento pode ser dividida em três partes diferentes. A amortização da dívida é o valor efetivamente pago pelo empréstimo. É quanto você paga, de fato, pelo bem que está adquirindo.
Os juros, que incidem sobre a parcela, são destinados, basicamente à remuneração do banco pelo empréstimo. Ele é determinado pelo próprio banco considerando, entre outras variáveis, o risco que a instituição corre ao conceder aquele crédito.
A terceira parte é comporta por seguros e taxas aplicadas sobre a operação.
Sistemas de amortização
A evolução das parcelas de um financiamento vai depender do sistema utilizado pelo banco para amortizar o financiamento. Existem três modelos de amortização principais no Brasil. Veja abaixo quais são.
SAC
No Sistema de Amortização Constante, as parcelas do financiamento diminuem mês a mês, o que o torna muito popular no Brasil. O valor amortizado é sempre o mesmo. À medida que o saldo devedor diminui, os juros pagos também caem.
É preciso ficar atento aos optar pelo SAC, pois com ele, as primeiras parcelas do contrato são mais elevadas.
Tabela Price
Já a Tabela Price tem como principal atrativo o fato de as parcelas serem, em tese, fixas. De origem francesa, a Price é usada no Brasil com um reajuste baseado na Taxa Referencial (TR) como forma de garantir a correção monetária.
Em comparação com os demais sistemas de amortização, a Tabela Price apresentar a menor parcela inicial. Porém, ao final do contrato, o total pago pelo imóvel será o mais elevado.
Sacre
No Sistema de Amortização Crescente, as parcelas aumentam no início no início do contrato e, com o passar do tempo, começam a diminuir. Esta oscilação ocorre porque o reajuste das prestações com base no saldo devedor ocorre a cada 12 meses.
Em comparação com os demais sistemas de amortização, o Sacre resulta no menor valor total pago pelo imóvel.
Índices de reajuste
Além do modelo de amortização aplicado ao contrato de financiamento, também é determinante para o ritmo dos reajustes das parcelas o índice aplicado sobre o saldo devedor do crédito obtido. Esta atualização do valor é uma forma de garantir a correção monetária do montante financiado, reduzindo os efeitos da inflação sobre o contrato.
É importante entender que correção monetária e juros do financiamento são componentes diferentes do contrato. O primeiro é resultado da atualização dos valores, um ajuste necessário em virtude das oscilações econômicas pelas quais o Brasil passa. Já os juros, referem-se ao pagamento que é feito pelo empréstimo, remunerando o banco.
Confira a seguir os principais índices de reajuste aplicados aos contratos de financiamento imobiliário:
INCC
Quando se adquire um imóvel ainda na planta, as condições do negócio são diferentes de uma casa ou apartamento já prontos. E uma destas diferenças e a ausência de juros na operação. Isso não significa que o valor pago mensalmente não seja corrigido. Neste caso, aplica-se à prestação o Índice Nacional da Construção Civil (INCC).
Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o INCC é conhecido como a inflação do setor da construção civil. Ele repõe as variações dos custos das matérias-primas, insumos e da mão de obra que incidem sobre os empreendimentos.
O INCC pode ser aplicado na correção das parcelas até o momento da entrega das chaves do imóvel. A partir daí, se houver saldo devedor, ele terá que ser renegociado pelo comprador, de acordo com as regras do mercado imobiliário.
IGPM
Quando se financia um imóvel pronto diretamente com a construtora, sem recursos de instituições financeiras o indexador utilizado é o Índice Geral de Preços do Mercado, o IGP-M. Este índice é calculado com base em uma série de outros indicadores, como o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), o Índice de Preços por Atacado (IPA) e o próprio INCC.
TR
A Taxa Referencia (TR), é um indicador de referência para os juros na economia brasileira. Além do reajuste de financiamentos imobiliários, ela é usada em operações como a correção de investimentos, da caderneta de poupança e dos saldos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
A TR é calculada pelo Banco Central, a partir de uma média das aplicações baseada em CDBs, os Certificados de Depósitos Bancários emitidos nas principais instituições financeiras do país.
IPCA
Em 2019, a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil passaram a oferecer financiamentos imobiliários atrelados ao IPCA. Este índice, calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), é considerado a inflação oficial do Brasil.
O IPCA é calculado a partir da variação dos custos de nove grupos de despesas e serviços cobrados dos consumidores.
Estas são as principais informações sobre correção de parcelas que é preciso avaliar antes de assinar o contrato para financiar a compra do seu imóvel. Tenha em mente que um financiamento imobiliário é uma operação de longo prazo, que poderá durar anos ou mesmo décadas. Por isso, é importante pensar no futuro e certificar-se de que este compromisso não se transformará em um problema.
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