A decisão de realizar uma quebra de contrato de aluguel é sempre algo complicado, em especial pela zona meio nebulosa em que costumamos entrar. Por isso, quando decidimos alugar um imóvel, é sempre importante entender quais são os direitos e as obrigações que assumimos ao assinar um contrato, não é verdade?
Se não entendemos direito com o que estamos nos comprometendo, ficamos reféns das vontades das outras partes, sem saber como nos defender.
Uma das situações em que é mais comum isso acontecer é justamente quando falamos dessa quebra de contrato, onde muitas incertezas vêm à tona. Mas se você quer entender melhor o que a lei diz sobre essa situação, e como ela pode te afetar, é só seguir com a gente que explicaremos tudo!
O que diz a lei do inquilinato sobre quebra de contrato?
O processo de rescisão de um contrato de aluguel, segundo a legislação, pode ser iniciado por ambas as partes, ou seja, tanto pelo locatário, quanto pelo locador. Em algumas situações, é possível que ambas as partes cheguem a um acordo amigável, e que não resulte em dores de cabeças para nenhum lado, mas e quando isso não acontecer?
Tanto os termos do contrato, quanto a lei do inquilinato, são importantes justamente para amparar todas as partes envolvidas nesse acordo, e oferecer as ferramentas para a resolução desse conflito. Portanto, é muito importante que você esteja bem informado sobre o que a lei diz sobre a quebra de contrato de aluguel, assim como o que está determinado em contrato.
De forma geral, segundo o art. 4 da lei do inquilinato, o locador não pode pedir a desocupação do imóvel durante o período estipulado em contrato. Por sua vez, o locatário pode devolver o imóvel a qualquer momento, desde que realize o pagamento proporcional da multa, relativo ao tempo restante para a conclusão do contrato.
É sempre importante deixar claro, que existem sim algumas exceções para ambos os casos, conforme determinado no art. 9 da lei. Infração legal ou contratual, comum acordo entre as partes, por determinação do poder público em função de reparações urgentes, ou por falta de realização de pagamento por parte do locatário, são os casos onde isso pode acontecer.
Como você deve ter percebido, existem algumas diferenças entre quando o locatário deseja realizar a devolução do imóvel, e quando o locador deseja quebrar o contrato. Se você deseja entender mais sobre isso, então continue com a gente!
Quando existe essa possibilidade?
Antes de começarmos a falar de forma mais específica sobre as possibilidades de quebra de contrato de aluguel de cada parte, é importante deixarmos claro algumas coisas. A primeira delas diz respeito a quando ela acontece, ou melhor, o que, exatamente, é considerada uma quebra de contrato.
De forma geral, a quebra de contrato de aluguel acontece quando uma das partes deixa de cumprir o que está acordado, seja em função da sua duração, valores, ou alguma emergência.
Imagine que você receba uma ótima proposta de emprego e precise se mudar para outra cidade, você provavelmente não vai terminar de cumprir o período combinado em contrato, certo? Outro caso clássico, é que por alguma dificuldade financeira você deixe de pagar o aluguel.
Segundo a lei do inquilinato, um contrato de aluguel pode ser quebrado quando:
- o inquilino aluga o imóvel para um terceiro, sem autorização do proprietário;
- se o locatário não cumpre suas obrigações relativas ao imóvel, dando ao locador o direito de tomar providências;
- quando o inquilino deixa de realizar o pagamento do aluguel, ou de arcar com outros encargos previstos em contrato, por determinado período de tempo.
Obviamente que aqui se trata de uma apresentação inicial das possibilidades, e que uma orientação jurídica é recomendada para que haja um melhor entendimento de cada um dos pontos. Entretanto, nós ainda podemos te ajudar, aprofundando um pouco na quebra de contrato em diferentes situações.
Quebra de contrato pelo locador
Como já mencionamos, as regras para quebra de contrato mudam um pouco, a depender se estamos falando do locador ou do locatário. No caso do proprietário, existem duas situações que vão distinguir os seus direitos com relação à quebra do contrato.
A primeira delas, é quando os contratos têm duração igual ou de mais de 30 meses. Nesse cenário, completado esse tempo, caso o locador não solicite a saída do inquilino, o contrato será prorrogado por tempo indeterminado.
Nesse período, após os 30 meses, o locador pode solicitar o imóvel a qualquer momento e por qualquer razão, desde que conceda um prazo de 30 dias para os moradores buscarem alternativas.
Já a segunda situação, é quando o contrato tem duração inferior a 30 meses. Assim como no caso anterior, quando o período do contrato é encerrado, caso não haja solicitação do locador, o acordo também será prorrogado.
A diferença, está no fato de que nessa situação, o contrato apenas pode ser quebrado por meio do art. 9, já citado, ou então em caso de:
- para uso próprio do locador ou algum familiar que não possua imóvel;
- reforma ou construção que aumente a área em pelo menos 20%, ou então 50% para o caso de hotéis e pensões;
- quando a locação ininterrupta atinge período de 5 anos;
- desocupação por extinção do contrato de trabalho do locatário.
A legislação também permite que a quebra do contrato aconteça para venda do imóvel, entretanto, deve ser dada preferência na compra para os atuais moradores, caso eles possuam interesse.
Quebra de contrato pelo locatário
Já quando falamos do locatário, apesar das semelhanças, as condições e regras para a quebra de contrato são um tanto quanto diferentes. A principal dissonância com relação às condições do locador, é que o inquilino pode realizar a quebra do contrato a qualquer momento, desde que pague a multa rescisória.
Já no caso do período determinado em contrato já ter chegado ao fim, o locatário pode deixar o imóvel sem o pagamento de nenhuma multa, desde que faça isso em menos de 30 dias. Caso o contrário, o contrato será estendido por período indeterminado, assim como explicado na seção anterior.
Caso o prazo de 30 dias seja passado, é necessário avisar o locador da mudança com mais 30 dias de antecedência, ou então, realizar o pagamento proporcional desse período.
Contudo, é importante deixar claro que existem algumas exceções a essas condições, a principal delas, é no caso de o inquilino precisar se mudar em função do trabalho. Nesse caso, basta notificar o locador com 30 dias de antecedência, e não haverá necessidade de pagamento de multa.
Outra situação, também prevista em lei, é quando o imóvel não apresenta boas condições, o que permite que o locatário solicite a quebra de contrato, segundo o art. 22 das obrigações e deveres do locador.
Quebra de contrato em imóveis comerciais
Uma terceira situação que também possui algumas diferenças, é o caso da quebra de contrato para imóveis comerciais. Nesses casos, assim como com aluguéis residenciais, o locatário deve realizar o pagamento de uma multa rescisória determinada no contrato, ou por um juiz.
Como a lei do inquilinato determina o prazo de 5 anos como o mínimo para a renovação compulsória do contrato, por um período igual ao anterior, normalmente, essa costuma ser a duração dos contratos.
Entretanto, é importante deixar claro que essa regra apenas é válida nos casos em que o comércio em questão esteja a pelo menos 3 anos no mesmo ramo. O contrato também precisa possuir um prazo determinado para que essa condição se cumpra.
Como funciona a quebra de contrato em casos de aluguel com calção?
Uma dúvida muito comum que as pessoas costumam ter, é como fica o calção do aluguel nos casos da quebra de contrato. Como já mencionado, nos casos onde a rescisão acontece por parte do inquilino, salvo algumas exceções, ele deverá pagar uma multa, certo?
Por isso, para facilitar a vida de ambas as partes, a legislação permite que o valor do cheque calção, usado como alternativa ao fiador no momento do aluguel, possa ser utilizado como pagamento ao proprietário ou imobiliária.
Quais os documentos necessários?
Quando vamos realizar de fato a quebra do contrato de aluguel, é muito importante termos algumas cartas na manga, para evitar problemas futuros. Afinal, é fundamental atestar que o imóvel está do mesmo jeito que foi entregue ao inquilino lá no comecinho.
Sabe aquele momento de elaborar o contrato? É aí que você já faz uma lista baseada na Lei do Inquilinato, como uma preparação prévia do terreno.
Além disso, não custa nada pedir uns comprovantes de que tudo está pago e certinho, como as últimas contas de luz, água e gás, junto do seu histórico de pagamentos no último período.
Ah, e se o imóvel for em condomínio, não esquece de garantir os papéis dos três últimos pagamentos, incluindo a taxa de mudança, e um papel do síndico dizendo que está tudo zerado. Importante para evitar surpresas desagradáveis depois.
Vale ressaltar, que de forma geral, os documentos na hora de quebrar o contrato, dependem das regras da imobiliária, mas esses que falei são básicos! Eles garantem que ninguém saia perdendo nessa história toda e todo mundo fique feliz no finalzinho desse trato.
Qual o valor da multa por quebra de contrato de aluguel?
Tão citada até aqui, a multa por quebra de contrato de aluguel é um dos pontos mais importantes a serem considerados na hora de realizar uma rescisão. Por outro lado, ela também levanta muitas controvérsias entre os especialistas, que discordam das formas como seu valor deve ser determinado.
Para começarmos a entrar nesse assunto, é muito importante deixarmos claro, que existem dois tipos de multa que podem ser aplicadas, as moratórias, e as compensatórias. A diferença entre elas é basicamente, que enquanto a primeira não possui caráter punitivo, fazendo apenas que o inquilino cumpra a sua obrigação, a segunda visa compensar o locador por algum prejuízo gerado pelo locatário.
Ou seja, enquanto a multa moratória é aplicada em caso de atrasos de aluguel ou alguma outra taxa do imóvel, por exemplo, a compensatória é uma penalidade imposta ao inquilino, por alguma prática inadequada referente ao contrato.
Como calcular a multa por quebra de contrato de aluguel?
Para calcularmos o valor a ser pago em função da quebra de um contrato de aluguel, é fundamental que saibamos quanto é o aluguel, e qual foi o período determinado em contrato. Essas informações serão utilizadas como base para a realização do cálculo, e por isso precisamos ter acesso a elas.
Imagina que você more em um apartamento alugado e paga R$2.000 por mês nele, e quando você fechou o contrato, foi determinado um período de 24 meses de duração. Porém, por algum motivo, após 18 meses você precisa deixar o apartamento, quanto deverá ser pago?
Nesse caso, o valor da multa será igual a um percentual das mensalidades restantes. Ou seja, supondo que o percentual acordado seja de 50%, você deverá pegar os meses que faltam (6) e multiplicar pelo valor do aluguel (2.000), chegando ao valor de R$12.000,00.
Entretanto, você combinou em contrato de pagar 50% desse valor, certo? Então o total a ser pago será de R$6.000.
O grande ponto de atenção nesse assunto, é justamente que esse percentual é determinado caso a caso, e por isso, você deve ter muita atenção ao fechar o contrato. Nesse caso, se a multa fosse de 25% do valor, você pagaria apenas R$3.000,00, percebe como é grande a diferença?
É possível ter isenção?
Indo direto ao ponto, a resposta para essa pergunta é sim! É possível realizar a quebra do contrato de aluguel e ser isento da multa, apesar de que apenas em situações específicas. A principal delas resume-se na realização de um aviso de 30 dias de antecedência para o locador.
Ou seja, se trata de um dispositivo para dar previsibilidade para a imobiliária ou dono do imóvel. Basta informar com 30 dias de antecedência o proprietário.
Enfim, a quebra de contrato de aluguel pode acontecer de diversas formas, inclusive partindo do locatário, do locador ou em casos de imóveis comerciais. Cada uma dessas situações possuem suas regras únicas e pedem que você esteja atento aos procedimentos para evitar pagar multas e gastar recursos desnecessários.
Gostou do nosso conteúdo? Então compartilhe este texto em suas redes sociais para ajudar mais pessoas a se informar sobre como funciona a quebra de contrato de aluguel!
