A sublocação de imóveis é uma prática popular no mercado imobiliário, porém, pode ser um passo que traz uma série de dúvidas para pessoas que vão alugar um apartamento ou casa. Até quando posso sublocar? Quais são as responsabilidades do locatário? É uma manobra que pode quebrar o contrato? Entre outros.
Embora não haja nada que impeça a prática, as particularidades de contrato e da relação entre quem aluga é o dono pode afetar o sucesso da sublocação. Pensando nisso, neste texto, separamos as principais informações sobre esse processo. Confira!
O que é sublocação de imóvel?
A sublocação de imóveis é quando o locatário aluga o imóvel para outra pessoa. Para entender melhor, é preciso compreender que há uma diferença entre locador e locatário. O primeiro é o dono do local que disponibiliza para o segundo o acesso ao imóvel por meio de um aluguel.
Em muitos casos, a sublocação se torna uma possibilidade para inquilinos que queiram cessar o contrato antes do prazo estabelecido, evitando o pagamento de multas. O locatário se torna o sublocador e a pessoa que alugou o sublocatário.
Nesse sentido, é preciso entender que o processo de locação é parecido com o convencional, em que o sublocatário está à frente de todas as responsabilidades de conservação do imóvel e pagamento. No entanto, embora o novo morador tenha que pagar aluguel para o locatário, o sublocador ainda deve arcar com as mensalidades para o proprietário.
Exemplo
Para ilustrar melhor, vamos a um exemplo:
Carlos é o locatário de um apartamento e paga cerca de R$1.500,00 por mês. Porém, devido a uma oferta de emprego em outra cidade, ele precisará sublocar o imóvel enquanto estiver ausente. Acontece que Paula, sua amiga, precisa de um lugar para morar. Então, ele entra em um acordo de sublocação com ela.
No entanto, para que a sublocação dê certo, Carlos vai precisar da autorização prévia do locador, conforme está no contrato de locação. Com a aprovação da sublocação, agora ele está livre para fazer o acordo.
Os dois, Carlos e Paula, elaboram um contrato de sublocação que estipula as condições específicas, incluindo o prazo de sublocação, o valor do aluguel a ser pago por Paula e as responsabilidades adicionais. Neste contrato, ela deve pagar o valor de R$1.300,00 por mês.
Quais são as regras?
Inicialmente, pode parecer uma prática ilegal, visto que um primeiro acordo de locação já foi firmado e agora o locatário está fornecendo o acesso do imóvel a outra pessoa. No entanto, é uma medida regulamentada pela Lei do Inquilinato. Entendamos esses e outros pontos a seguir. Continue!
Lei do Inquilinato
Essa é a principal lei para contratos de aluguel, é nela que estão as diretrizes para as situações mais comuns de aquisição de um imóvel. Por isso, ela também esclarece os pontos fundamentais para a sublocação.
O primeiro é que as mesmas regras de contrato de locação também são aplicáveis à sublocação. Incluindo o tempo de locação, isto é, o documento terá validade junto ao término do acordo original. Logo, se houver algum tipo de quebra, o sublocador terá que pagar uma indenização para o sublocatário.
Quando se trata de valor do aluguel também existem algumas considerações. A sublocação não pode ultrapassar o preço do original, exceto em caso de multifamiliares em que o valor total dos aluguéis das sublocações deve ser menos do que o dobro do preço original.
Outra regra é em relação à intenção de uso: o sublocatário deve usar o local da mesma forma prevista no contrato original. Isto quer dizer que se um sublocador utiliza o espaço para fins comerciais, o sublocatário não pode escolher usá-la como se fosse uma residência.
A lei também salienta que o sublocatário tem o dever de preservar o imóvel e ao entregá-lo no fim do contrato, ele deve estar da mesma forma que foi entregue pelo sublocador. Assim como, em caso do locatário não pagar, fica de responsabilidade do sublocatário pagar diretamente o locador os aluguéis devidos, já que é preciso assegurar a garantia locatícia.
Quando se configura crime?
Apesar de a sublocação ser uma prática regulamentada por lei, é possível que exista certas situações que indiquem ilegalidade. O caso mais comum é fazer a sublocação sem autorização do locador original. Isso não só configura crime, mas pode trazer penalidades, inclusive, a rescisão do contrato com despejo e pagamento de multa.
Além disso, o locador tem o direito de ajuizar a situação, sendo assim, de formalizar uma ação de despejo e gerando uma multa contratual que pode ser estabelecida em até 3 aluguéis. Também, o locatário terá que lidar com as responsabilidades da quebra de contrato e os encargos com o sublocatário.
Se caso o inquilino atual tiver direito a algum tipo de indenização prevista no contrato por quebra, o sublocador terá que arcar com as despesas, já que o locador fica isento nesses casos.
Por fim, no art. 13 da Lei do Inquilinato é explicado que a concessão do aluguel, sublocação e o empréstimo do imóvel, seja parcial ou total, dependem da autorização prévia do locador e ele deve deixar isso por escrito.
Exemplo
Para ilustrar melhor, vamos a um exemplo:
Mariana é a dona de um apartamento e firmou um contrato de locação com Ana, estabelecendo claramente que a sublocação só é permitida com autorização prévia por escrito. Ana, no entanto, decidiu sublocar o apartamento para Caio sem obter a permissão de Mariana.
A sublocação não autorizada de Ana para Caio configura uma violação direta do contrato de locação original. Neste caso, Mariana pode descobrir a sublocação quando fazer uma visita e perceber a presença de uma pessoa não autorizada no apartamento.
Em muitas jurisdições, a sublocação não autorizada pode ser considerada uma violação contratual e, em alguns casos, até um crime. Mariana pode ter o direito de rescindir o contrato com Ana, exigir a desocupação imediata do imóvel e, se aplicável conforme a legislação local, buscar reparação por danos.
Qual é a relação entre locador e sublocatário?
Como sabemos, o locador é o dono do imóvel, o responsável, portanto, o que recebe os aluguéis do locatário. Já o segundo é o inquilino, aquele que usará o local e também o responsável pela conservação e pagamento.
No entanto, quando se trata de uma sublocação, existem algumas mudanças. Primeiro, em termos jurídicos, o locador e o sublocatário não têm nenhuma relação. O dono do imóvel apenas deve ficar a parte do que acontece e autorizar a sublocação.
Dessa forma, o locatário se transforma em um sublocador transferindo os direitos de uso do imóvel para o sublocatário que deverá pagar os aluguéis para ele. Porém, existem algumas situações em que essas relações podem mudar.
Por exemplo, em casos em que o sublocador não paga os aluguéis para o sublocatário. Aqui, o dono do imóvel deve entrar em contato com o locador, avisando que os aluguéis não foram pagos, ficando sob a responsabilidade do segundo pagar os valores diretamente ao dono.
E mesmo que ele já tenha pagado ao sublocador, ele ainda terá que arcar com os mesmos valores para o locador. Isso é explícito no art.16:
“O sublocatário assume responsabilidade secundária perante o locador pelos valores que porventura deve ao sublocador, caso este seja acionado legalmente. Além disso, o sublocatário também se responsabiliza pelos aluguéis que se tornarem devidos durante qualquer processo judicial em andamento.”
Quais os documentos para formalizar?
Os documentos para a formalização da sublocação são os mesmos pedidos na elaboração do contrato original. Aqui, vamos entender quais são e as principais particularidades. Confira!
Comprovante de renda
Esse é um dos mais importantes, pois é o que comprova a capacidade financeira do sublocatário de quitar o aluguel. É comum que, nesse tipo de acordo, sejam exigidos os três últimos meses de comprovantes.
Também é importante entender que cada tipo de empregado terá que apresentar um holerite específico. Por exemplo:
- os assalariados ou CLT poderão mostrar os três últimos contracheques, uma cópia da página com foto, qualificação e contrato de trabalho da carteira de trabalho, além do recibo de Imposto de Renda;
- já os autônomos e profissionais liberais devem apresentar a última declaração do IR junto ao recibo de entrega, também de rendimentos atuais (DECORE), assinada por um contador com CRC e firma reconhecida;
- os comerciantes ou industriais devem mostrar o cartão de CNPJ da empresa, também o contrato social e alterações do comércio, RG e CPF dos sócios, DECORE e a declaração de imposto junto ao recibo de entrega, além do CRC;
- no caso dos agricultores e pecuaristas, a declaração de Imposto de Renda e a de rendimentos atuais;
- já os aposentados, pensionistas e funcionários públicos: os três últimos holerites e a declaração de IR e o recibo de entrega;
- por fim, os condutores autônomos de veículos rodoviários devem apresentar o certificado de registro do veículo, a declaração do sindicato da classe, a declaração e recibo de entrega do Imposto de Renda.
Identificação com foto e CPF
Outros documentos essenciais para a locação e também a sublocação são os de identificação. Nesse caso, para assinar um contrato de aluguel é necessário apresentar os documentos de RG ou CNH.
Certidão de estado civil
A certidão é outro documento fundamental para oficializar a sublocação. Em casos de ser casado ou viúvo é preciso apresentar uma comprovação da situação, portanto, devem estar atualizados em até no máximo 90 dias. Além desses documentos, também é exigido o comprovante de residência.
Contrato de sublocação
O contrato de sublocação junto aos documentos de identificação e os comprovantes de renda, é uma das partes fundamentais para formalizar a locação. É nele que estão todas as informações necessárias para regularizar a transferência, os direitos e deveres das partes envolvidas.
Por isso, é importante que ele tenha especificações como o objetivo do contrato, o prazo da sublocação, o valor do aluguel e as obrigações de cada parte. Além disso, é no contrato que estão especificadas as questões de responsabilidades sobre o IPTU e a taxa de incêndio. Ambas não têm obrigação de serem pagas pelo sublocatário e podem ficar para o sublocador dependendo do acordo.
Quais os cuidados na sublocação?
Agora que você entendeu como funciona a sublocação, existem alguns cuidados essenciais para ser um processo sem problemas. Entre os principais cuidados, podemos ressaltar:
- é interessante elaborar um contrato secundário com precisão, preferencialmente com a orientação de um advogado, garantindo que mantenha as premissas estabelecidas no documento assinado entre o proprietário do imóvel e o locador;
- atente para que o sublocatário se comprometa a cuidar do imóvel e a devolvê-lo nas mesmas condições em que foi recebido. Para isso, faça vistorias no início e no fim do contrato, documentando qualquer alteração e anexando esse registro ao contrato de sublocação;
- certifique-se de que o sublocatário respeitará o uso original do imóvel, evitando qualquer utilização que contrarie as cláusulas do contrato;
- esteja atento à possibilidade de rescisão do contrato de aluguel original. Se o acordo principal encerrar antes do prazo estipulado, o sublocatário pode solicitar indenização ao sublocador;
- coloque todas as informações necessárias no contrato de sublocação, como a descrição precisa do local (se será o imóvel inteiro ou apenas uma parte), o valor a ser pago, a duração da sublocação e os direitos e deveres de ambas as partes, incluindo cláusulas sobre quem será responsável pelo pagamento do IPTU, por exemplo.
Como vimos, a sublocação é um processo completamente legal, mas é preciso alguns cuidados entre as partes. Até porque, é um acordo feito em cima de outro contrato e que não isenta o pagamento de aluguel para o proprietário original. Também exige que o locatário tenha uma autorização prévia para evitar uma série de sanções, incluindo, a desocupação do imóvel e o pagamento de multas.
Nesse sentido, é preciso estar bem informado sobre a sublocação de um imóvel, especialmente, para que não seja um tipo de acordo desvantajoso para ambas as partes. E para que no fim do contrato, o apartamento seja devolvido em perfeitas condições tanto de infraestrutura, quanto contratuais.
Gostou de saber como funciona a sublocação? Então, não deixe de continuar aprendendo sobre imóveis, curta a nossa página no Facebook!
