O preço de um imóvel pode ser um grande empecilho para realizar o sonho da residência própria. Por isso, muitas pessoas resolvem financiar, recorrendo ao crédito imobiliário. Se esse é o seu caso, vale a pena conhecer conceitos importantes dessa solução, como a amortização de financiamento.
No Brasil, existem três formas de amortizar a dívida: o SAC, a Tabela Price e o SAM. Você provavelmente vai se deparar com esses termos antes de assinar um contrato de financiamento, e cada um deles impacta o cálculo das parcelas ao longo do tempo. Inclusive, é possível fazer a amortização antecipada e reduzir consideravelmente os valores pagos.
Neste texto, vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre o assunto. Confira!
O que é amortização de financiamento?
Quando fazemos um financiamento imobiliário, o banco quita o valor do imóvel para o vendedor e passamos a dever para a instituição bancária. Desse modo, essa solução funciona quase como um empréstimo: é como se o banco entrasse com o dinheiro da compra no seu lugar — e, depois, você precisasse acertar essa dívida.
No acerto — o qual, normalmente, é feito ao longo de vários anos —, são inseridos juros, taxas administrativas e outros encargos. Afinal, a instituição financeira precisa ter alguma vantagem com esse “empréstimo”.
Quando você paga as parcelas do financiamento, podemos dizer que elas são divididas em duas partes: uma é a dívida propriamente dita, isto é, o valor principal do imóvel; a outra corresponde a esses juros e taxas.
A amortização de financiamento se refere somente à primeira. Trata-se de reduzir o saldo devedor daquele “empréstimo”. Porém, há várias formas de equilibrar as duas partes na correção das parcelas: são os sistemas de amortização.
Quais são os tipos de amortização de financiamento?
Encontramos, principalmente, 3 tipos ou sistemas de amortização. Veja!
Sistema de Amortização Constante (SAC)
No Sistema de Amortização Constante, o abatimento do saldo principal é sempre o mesmo ao longo de todo o financiamento. O resultado é que a parte da mensalidade correspondente aos encargos também diminui — consequentemente, as parcelas vão ficando menores até o fim do contrato, uma vez que os juros são calculados em cima do saldo devedor.
Por causa dessa característica de valores decrescentes, os preços iniciais costumam ser altos. Contudo, na totalidade, o devedor consegue economizar consideravelmente. Além disso, o SAC também proporciona uma redução mais rápida do valor devido.
Tabela Price
Nesse caso, o cálculo dos juros é equilibrado ao percentual de amortização de modo que as parcelas tenham um valor fixo. O detalhe está no fato de que ela não é constante, ou seja, o percentual da dívida principal varia mês a mês, sempre com o objetivo de que as parcelas sejam uniformes do início ao fim do financiamento — por exemplo, sempre R$ 1.200.
A grande vantagem aqui é que você tem uma previsibilidade do espaço que as parcelas vão ocupar no seu orçamento, o que pode ajudar no controle financeiro. Como os salários tendem a aumentar ano a ano para acompanhar a inflação, na prática, é como se o valor real das parcelas diminuísse.
Sistema de Amortização Mista (SAM)
Já o Sistema de Amortização Mista — também chamado de Sistema de Amortização Crescente (Sacre) — é uma junção tanto do SAC quanto da Tabela Price. Basicamente, as parcelas são mantidas em um valor fixo por certo tempo para que, depois de alguns meses, elas diminuam um pouco e fiquem novamente padronizadas.
O resultado é que a progressão das parcelas se assemelha a uma escada. Assim, você pode pagar o mesmo valor de R$ 1.200 por 12 meses, por exemplo, depois “descer um degrau” e passar os próximos 12 meses pagando parcelas uniformes de R$ 1.150 — e assim por diante.
Como solicitar a amortização?
Assim que são definidas as diretrizes do financiamento, você deverá escolher entre SAC, Tabela Price ou SAM. Desse modo, não é necessário “solicitar” a amortização: a cada parcela, o abatimento do saldo devedor será feito automaticamente, de acordo com os cálculos do sistema adotado.
Também é possível solicitar que seja feito um novo cálculo sobre o seu saldo devedor, para que você possa pagar a dívida de uma vez — caso consiga uma boa quantia de dinheiro e queira amortizar todo o restante. Ainda, existe a possibilidade de antecipar parcelas do financiamento, acelerando a amortização.
Quando é indicado fazer a amortização antecipada?
Apesar de ser uma maneira bastante interessante de quitar o financiamento, é preciso avaliar alguns pontos importantes antes de solicitá-la. Primeiramente, deve-se levar em conta o seu orçamento e se as parcelas estão prejudicando a sua renda.
Às vezes, é preciso diminuir as prestações. Nesse caso, se você tiver como antecipar o pagamento do saldo devedor com um dinheiro-extra, essa é uma boa pedida. É possível, até mesmo, usar o FGTS para a amortização. A vantagem se dá, principalmente, no SAC: com o maior abatimento, os juros também diminuem e as parcelas ficam mais brandas.
Por outro lado, se você perceber que consegue lidar com essa despesa, talvez não seja necessário fazer a antecipação, seguindo a progressão de amortização conforme calculado na contratação do financiamento.
Quais são as vantagens da amortização?
Quando falamos em amortização de financiamento, lembre-se de que esse é o valor do imóvel que você deve à instituição financeira. Assim, amortizar o saldo devedor é sinônimo de pagar o “empréstimo” — portanto, a principal vantagem é ficar livre das dívidas.
Afinal, como consequência do não pagamento das parcelas, você poderá ter o seu nome incluído em órgãos de proteção ao crédito, além de se envolver em uma bola de neve de juros e encargos em cima da dívida.
Ainda, podemos dizer que uma vantagem da amortização é contribuir com a constituição de patrimônio. A cada quantia paga do saldo devedor, o imóvel se torna um pouco mais seu.
Veja um resumo das vantagens para quem deixa a amortização do financiamento sempre em dia:
- redução do saldo — ao longo do tempo, tanto o valor das prestações quanto dos juros diminui;
- possibilidade de fixar parcelas — dependendo do tipo de amortização, é possível manter o valor das prestações, oferecendo mais segurança para se antecipar;
- redução do tempo — a regularidade faz com que o tempo de pagamento seja menor.
Como você viu, os sistemas de amortização estão relacionados à forma como é organizada a cobrança das taxas e juros e o abatimento do saldo devedor. Para o comprador, as diferenças práticas de cada sistema se referem, principalmente, ao valor das parcelas — decrescentes ou fixas.
Ao longo deste texto, você conferiu as principais informações sobre a amortização de financiamento. Lembre-se de que é fundamental estudar as três possibilidades oferecidas, além de avaliar de que forma as parcelas impactarão o seu orçamento.
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