Apesar de todo o entusiasmo, a compra do primeiro imóvel tende a ser um pouco delicada, pois envolve uma série de etapas, detalhes e tecnicalidades. E hoje, falaremos sobre uma das curiosidades mais importantes neste tipo de aquisição, sobretudo para quem pretende financiar o imóvel. Afinal de contas, você sabe o que é INCC?
Caso não, sem problemas. O nosso objetivo é justamente explicar tudo o que você precisa saber sobre este tema. Aqui, você entenderá o que é o INCC, por que esse índice é tão importante, como o INCC é calculado, qual o seu impacto nas parcelas do seu financiamento, quais os diferentes tipos e por aí adiante. Então, não perca tempo e acompanhe!
O que é INCC?
INCC é uma sigla que abrevia o Índice Nacional de Custo da Construção. Tecnicamente, ele é um indicativo financeiro muito importante para a nossa economia, pois é formado a partir da análise do mercado da construção civil, observando as flutuações de preços, custos, valores e gastos praticados na construção de obras habitacionais.
E aqui, é preciso entender a importância dessa ferramenta. Por exemplo, da mesma forma que o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) observa a inflação ou deflação dos preços na nossa economia, o INCC, que assim como o IPCA, também é criado pela Fundação Getúlio Vargas, se dedica a observar a flutuação dos custos no âmbito da construção.
Ou seja, se o IPCA é uma “bússola” para indicar a inflação da economia brasileira, o INCC tem o mesmo papel, mas com um foco exclusivo no setor da construção civil, mais especificamente, na construção de imóveis habitacionais. A partir da observação desse índice, é possível saber se está mais caro ou mais barato construir ao longo do tempo.
Para a composição do cálculo, a FGV considera uma série de fatores, tais como os custos de equipamentos, serviços, mão de obra, matéria-prima, entre outros itens e soluções que são utilizados nas obras. A coleta, análise e consolidação desses custos é apurada em sete capitais brasileiras: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo.
Mensalmente, sempre na última semana do mês, a FGV publica a variação registrada no dito intervalo. Por exemplo, no portal da FGV, você encontra o periódico referente à variação do mês de maio de 2023, em que os custos avaliados subiram 0,40% durante o período — e à direita desta publicação, você encontra o calendário com as datas das próximas atualizações.
Esse é o objetivo do INCC, que funciona como um medidor bastante preciso sobre a flutuação dos custos no mercado da construção. É justamente por ser preciso, confiável e amplo que este índice é utilizado como uma taxa referencial para o ajuste de parcelas e contratos no mercado imobiliário, sobretudo para imóveis que ainda estão em construção.
Por exemplo, da mesma forma que um contrato de aluguel é reajustado de acordo com índices de preços amplos, como o IPCA ou o IGP-M, o financiamento de um imóvel na planta é reajustado pelo INCC, pois a variação dos custos de construção precisam ser atualizados e repassados ao consumidor, efetivamente, protegendo a construtora das flutuações do mercado.
Por que o INCC é importante?
Sempre que falamos de índices, tais como INCC, IPCA, IGP-M e afins, uma das dúvidas mais frequentes é justamente a importância dessas soluções. E aqui, podemos avaliar isso de duas formas: a macroeconômica e a setorial. Na macroeconomia, os índices são importantes pois eles nos oferecem insights precisos sobre a saúde geral da nossa economia.
Ou seja, índices como INCC, IPCA, IGP-M, IPA, IPC, IVAR e afins acabam funcionando como métricas de diagnóstico, que ajudam especialistas da gestão pública e privada a navegar pela economia brasileira, antecipando cenários, riscos e oportunidades. Essa é a importância macroeconômica do INCC — diagnosticar, mensalmente, a variação dos custos para construir no Brasil.
Já a segunda importância é setorial, especificamente, para os setores da construção civil e do ramo imobiliário. Para as construtoras, a correção das parcelas em função do INCC é fundamental, pois é isso que “blinda” a empresa de sofrer com uma alta dos preços momentânea, que poderia colocar em risco a previsibilidade financeira do empreendimento.
Como em um efeito cascata, isso acaba refletindo no mercado imobiliário, afetando o processo de decisão tanto de quem constrói, quanto de quem vende e de quem compra. Em um cenário de constantes altas dos custos, financiar um imóvel na planta pode não ser mais tão vantajoso, pois a flutuação dos custos será repassada integralmente ao consumidor.
Ou seja, o valor das parcelas deixa de ser previsível, o que pode afetar a capacidade do consumidor de continuar honrando os pagamentos e, consequentemente, elevando o índice de inadimplência. É por isso, entre outros fatores, que o INCC é um índice tão importante para o mercado, pois ele oferece uma visão transparente sobre a flutuação dos custos no setor.
E isso vale até mesmo para quem não está pensando em financiar um imóvel na planta, mas sim construir o seu próprio. Em um cenário de alta constante dos custos, construir fica mais caro a cada mês que se passa, com materiais como cimento, aço, ferro, madeira, além de equipamentos e mão de obra subindo drasticamente com o passar do tempo.
Como o INCC é calculado?
Como todo índice econômico, o INCC é calculado a partir de uma metodologia bastante estrita e bem documentada, que segue preceitos de estatística, ciência de dados, modelagem e engenharia financeira. No entanto, é possível simplificar o entendimento do cálculo ao entender os elementos que compõem esse índice.
O primeiro fator é a abrangência geográfica, que são as cidades nas quais são coletados os custos e preços praticados. Como destacamos no tópico anterior, o INCC coleta dados de sete capitais brasileiras — Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo.
Já o segundo fator é a abrangência setorial, que elenca quais os itens que são analisados pelo levantamento. No caso do INCC, observam-se, nas cidades listadas, os custos de materiais (cimento, aço, madeira, etc.), equipamentos (locação, compra, manutenção, etc.), serviços (documentais, operacionais, etc.) e mão de obra (contratação, terceirização, valor/empreitada etc.)
O terceiro fator é o período de coleta, que é o intervalo de observação desses custos nas cidades pesquisadas. No caso do INCC-M, que é o INCC principal, o intervalo observado é entre os dias 21 do mês anterior até o dia 20 do mês de referência. Ou seja, a variação de 0,40% do INCC de maio/2023 foi registrada ao analisar a janela de 21 de abril a 20 de maio de 2023.
Além do INCC-M, também há o INCC-10, que avalia do dia 11 do mês anterior ao dia 10 do mês de referência) e o INCC-DI, que avalia entre o primeiro e o último dia do mês de referência. Por fim, o quarto e último fator é a periodicidade, que é a frequência de levantamentos e atualizações. No caso do INCC (todas as suas variantes), a periodicidade é mensal.
Após obter todas essas informações (preços registrados nas cidades pesquisadas nos períodos observados), o índice é formado a partir da média ponderada de todos esses valores, e então, comparado com intervalos anteriores para gerar uma variação, que pode ser negativa (queda dos custos de construção), ou positiva (alta dos custos de construção).
Por que o INCC é cobrado?
O INCC não é exatamente uma tarifa que é cobrada do consumidor, mas sim uma taxa referencial de reajuste, que serve para atualizar e corrigir os valores praticados em um contrato. Outro detalhe importante é que o INCC não é utilizado para ajustar todos os tipos de financiamento imobiliário. Por exemplo, digamos que você financie um imóvel pronto.
Como o imóvel já teve sua construção concluída, não há motivos para reajustar as parcelas de acordo com os custos da construção civil, pois a obra já foi finalizada. No entanto, tratando-se de obras que ainda estão em andamento, a variação dos custos no setor afeta diretamente na previsibilidade orçamentária da execução da obra.
É por isso que os imóveis financiados na planta sofrem o reajuste das parcelas em função do INCC, pois a obra é diretamente afetada pela alta dos custos em serviços, equipamentos, materiais e afins. Nesse sentido, o reajuste pelo INCC é uma forma de garantir uma transação justa e equilibrada para ambas as partes, tanto para quem compra, quanto para quem constrói.
Afinal de contas, é sempre bom lembrar o que a compra de um imóvel na planta simboliza. Como todos sabemos, a compra de imóveis nesta modalidade oferece uma série de vantagens para o consumidor, tais como economia (preços até 20% mais baratos), maior valorização (por conta de um “ponto de entrada” a um preço mais baixo) e customização.
Como sugere o nome, o imóvel comprado na planta ainda não está finalizado. Nesse sentido, quem compra um imóvel nessa modalidade está contribuindo para o financiamento da obra. Para as construtoras, a venda de unidades na planta é uma forma de diminuir sua exposição ao risco, aos empréstimos e à descapitalização, contando com os recursos para executar a obra.
E sendo assim, se você, enquanto consumidor, está contribuindo efetivamente para a construção do projeto, é também justo e economicamente lógico que você também seja afetado pelas flutuações dos custos nesse mercado, que também afetarão nos custos de construção da sua unidade.
Como o INCC interfere na parcela do imóvel?
Como destacamos no tópico anterior, o INCC não é cobrado como uma tarifa, mas sim como uma taxa referencial de reajuste. Todos os meses, a FGV publica o INCC registrado para o mês de referência e, como destacamos também nos tópicos anteriores, existem três tipos: INCC-M, INCC-10 e INCC-DI. O índice utilizado no seu financiamento estará presente no seu contrato.
Tradicionalmente, o reajuste é feito da seguinte forma. Primeiro, considera-se o saldo devedor do financiamento. Depois, a variação registrada no mês observado. Depois, multiplica-se a variação pelo saldo devedor, e acrescenta-se ao saldo devedor. Esse resultado é o novo saldo devedor, que resultará nas parcelas já reajustadas. Abaixo, descrevemos de forma mais visual:
Saldo Devedor Atualizado = (Saldo Devedor x variação do INCC no mês) + Saldo Devedor
Então, para simular um cálculo, considere que o seu financiamento na planta tem um saldo devedor de R$100 mil, e que a variação do INCC para o dito mês foi de 0,25%:
Saldo Devedor Atualizado = (100.000 x 0,25%) + 100.000
Saldo Devedor Atualizado = 250 + 100.000
Saldo Devedor Atualizado = R$100.250
A depender da periodicidade de reajuste indicada no seu contrato, o INCC pode fazer o reajuste todos os meses, ou apenas o consolidado, ano a ano. É a partir da atualização do saldo devedor que as parcelas são reajustadas. Além disso, vale notar se o seu contrato prevê o reajuste em caso de INCC negativo, que fazem o saldo devedor diminuir — apesar de ser muito raro.
Quais os tipos de INCC?
O INCC existe em três formatos: o M, o 10 e o DI. A principal diferença entre as variantes é a janela de observação, ou seja, os dias que são analisados. Esse é o único diferencial, pois o resto é idêntico, sobretudo em termos de metodologia, abrangência geográfica, abrangência setorial e periodicidade, que segue sendo mensal. Basicamente:
- o INCC-M examina do dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês de referência, por exemplo: 21 de abril a 20 de maio para gerar o INCC-M de maio/2023;
- o INCC-M examina do dia 11 do mês anterior até o dia 10 do mês de referência, por exemplo: 11 de abril a 10 de maio para gerar o INCC-10 de maio/2023;
- o INCC-DI examina do primeiro ao último dia do mês de referência, por exemplo: 1 a 31 de maio para gerar o INCC-DI de maio/2023.
Como pôde ver, entender o que é INCC é uma curiosidade importante, sobretudo para quem quer saber como quitar um financiamento. Além de conhecer o impacto desse índice, também vale a pena conhecer mais sobre fatores como tipos de amortização, modelos de financiamento SFH e SFI, comparações entre financiamento ou consórcio e por aí adiante.
Agora que você tem uma noção ampla sobre o que é INCC, aproveite o momento para compartilhar a sua opinião sobre o tema, deixando um comentário abaixo deste post!
