Comprar um imóvel é um grande processo, isto porque, são necessárias não apenas ter o dinheiro para adquirir o bem, mas também estar de acordo com os diferentes critérios para que a transação seja bem sucedida. Isso inclui não só a escritura e o registro do imóvel, mas também, a matrícula e o contrato.
Aliás, quando se trata do primeiro e do segundo caso é bastante comum que as pessoas confundam as documentações e até omitem uma delas. Porém, tanto a escritura, como o registro são uma das únicas formas de comprovar que aquele imóvel é seu.
Para te explicar as diferenças e também a importância desses dois documentos, aqui, você saberá tudo que você precisa sobre o registro e a escritura. Confira!
Qual é o conceito de posse e propriedade?
Antes de entendermos o que é o registro e a escritura, é preciso compreender a diferença entre posse e propriedade de acordo com a lei. Há uma distinção entre ter a posse do imóvel e ser o proprietário.
O primeiro é quando, mesmo sem o consentimento do proprietário, a sua propriedade é ocupada por outra pessoa. Isso pode ocorrer por diversos fatores, seja abandono ou até mesmo, uma invasão, por isso, é bem comum que na posse, o imóvel não tenha uma documentação.
O que é bem diferente da propriedade, já que aqui, a posse do imóvel é feita com consentimento do proprietário e de forma legal, isto é, todos os direitos sobre a propriedade são passados para o novo dono.
O que é registro de imóvel?
O registro de um imóvel funciona como uma declaração pública em que estão relacionados o histórico da propriedade. Ele é, basicamente, um documento que define quem é o atual dono sendo muito importante para casos de compra de um imóvel usado, afinal, é o que atesta a transferência da propriedade.
Quando esse documento é oficializado, o novo proprietário fica responsável pelo pagamento do IPTU e pelas taxas e outras cobranças. A exceção é em caso dos encargos estarem definidos no contrato como responsabilidade do ex-morador.
Como consultar o registro?
O registro do imóvel pode ser consultado nos cartórios específicos, cada um desses estabelecimentos pertencem ou atende uma região vinculada ao município, distrito ou bairro. Além disso, é possível fazer a consulta pela internet no site dos cartórios ou associações. Em São Paulo, por exemplo, é possível ir ao site da central de registradores de imóveis para fazer a consulta.
O que é a escritura de imóvel?
Já a escritura é um documento público que torna legal o contrato definitivo da compra ou venda. Apesar de ser muito utilizado para auxiliar o contrato, ele não é usado apenas com esse intuito, funcionando como um instrumento de prova para comprovar que tanto comprador, quanto o vendedor pretende continuar com o acordo firmado pelo contrato. É uma forma de tornar público a intenção do negócio e também uma maneira de se estar de acordo com a lei, já que é preciso o registro no cartório.
Escritura pública X particular
É bom saber que não existe só um tipo de escritura, na verdade, há a pública e a particular. A primeira é um documento fundamental para validar as negociações relacionadas à transferência, modificações e constituição renúncia de direitos sobre o imóvel.
Já a escritura particular se diferencia, pois não tem obrigação de ser realizada no cartório. Podendo ser feita por qualquer pessoa com a intenção de ter um documento que comprove o acordo. A única coisa necessária é que essa “declaração” seja assinada pelas partes e ainda deve ter assinatura de, pelo menos, mais duas testemunhas.
Em termos legais, ela vale menos do que a escritura pública. Como força de prova, a particular não tem tanto valor, inclusive, as declarações colocadas na pública funcionam como uma prova plena, dificilmente podem ser invalidadas.
Além disso, a escritura pública não é usada apenas em caso de imóveis. Elas podem ser utilizada em diferentes situações como:
- para comprovar a existência de dívidas;
- fazer contratos de compra e venda em geral;
- para o registro em texto de conteúdos de áudio ou vídeo;
- para declarar a existência de um empréstimo entre as partes.
Entre outros.
No entanto, a escritura particular ainda pode sim ser usada como uma prova ou uma forma de facilitar a transação. Mas para isso, ela precisa atender alguns critérios como ser o mais detalhado possível.
Quais são os tipos de escrituras públicas?
Não existe só um tipo de escritura pública de compra e venda, boa parte das diferenças estão relacionadas ao tipo de forma de pagamento. A seguir, vamos conhecer as principais.
À vista
Nesta escritura, o objetivo é comprovar negociações em que o pagamento é feito em uma única parcela.
Prazo com alienação fiduciária
Nesse caso, o pagamento é feito a prazo dividido em parcelas e o título da propriedade ainda está no nome do vendedor até que o bem seja totalmente quitado. É o tipo de negociação feita em financiamentos bancários, por exemplo.
A prazo com cláusula resolutiva
Esse é um tipo de escritura muito parecida com o anterior: o pagamento é feito a prazo, no entanto, essa transação faz parte de uma cláusula do contrato. Nela estão definidas que as mensalidades sejam vinculadas às notas promissórias.
Então, o que acontece é que toda vez que o comprador quita uma parcela, ele recebe uma nota promissória. No fim, ao quitar, ele precisa apresentar todas as notas no cartório para oficializar o registro.
Com cessão de direitos
Por fim, na escritura com cessão de direitos, o vendedor ou atual proprietário fornece seus direitos de propriedade ao comprador antes que a matrícula esteja atualizada. É um tipo de escritura muito comum para imóveis que ainda estão em construção.
Qual é a diferença entre os dois?
Por de certa forma, os documentos serem utilizados como comprovação, é muito comum que exista uma confusão. Por exemplo, o proprietário pode achar que apenas com o registro já é o suficiente para a comprovação da propriedade do imóvel.
Porém, além de ambos serem um dos documentos fundamentais, eles também possuem diferenças, por isso, não podem ser vistos como função semelhante. Enquanto a escritura serve para registrar a vontade de realizar uma venda ou uma doação, o registro serve para efetivar a transferência do bem junto ao cartório de registro de imóveis.
Aliás, aqui vale uma atenção, pois a escritura e o registro não precisam ser feitos no mesmo cartório. No entanto, no segundo caso, é obrigatório que ele seja feito no cartório de registro onde está a matrícula da propriedade.
O que você precisa saber sobre o assunto para comprar um imóvel?
Além de entender o que é e quais são as funções do registro e da escritura, existem outros pontos na compra de um imóvel que são fundamentais para uma negociação bem sucedida. Neste tópico, vamos falar quais são. Continue!
O contrato
O contrato é uma documentação muito importante. Isto porque, é nele que estão a maioria das diretrizes sobre a negociação. Por isso, já adiantamos que o comprador deve ter muita atenção a todas as cláusulas contidas neste documento.
Inclusive, ele é anterior a escritura e o registro, formalizando a negociação inicialmente entre as partes principais: o vendedor e o comprador. Algumas das informações encontradas neste documento são o valor do imóvel, a forma de pagamento, a identificação das partes e as características do bem a localização.
Exija que esse documento seja bem redigido com as informações claras, pois, se houver qualquer problema, ele será uma prova tanto para o comprador quanto para o vendedor. Também saiba que o contrato deve obedecer ao artigo 1.245, da Lei 10.406/2002.
Por fim, mesmo com o contrato assinado, não significa que o comprador seja ainda proprietária, ele tem a posse do bem.
A matrícula
A matrícula é outro documento importante já que funciona como uma espécie de histórico oficial da propriedade. É ali em que estarão todas as informações do que aconteceu com o imóvel: desde a sua construção, ao engenheiro responsável, o nome dos proprietários, se houve ou não disputas judiciais, entre outras situações.
Ela ainda tem a função de ser uma certidão de nascimento do imóvel, por isso, pode e deve ser usada para comprovar quem é o proprietário do imóvel.
Qual é a importância desses documentos?
Tanto o registro quanto a escritura são documentos muito importantes para manter a legalidade do imóvel. Analisar se esses documentos estão em dia, é uma forma de conferir a transferência da propriedade.
Além disso, no caso do registro, se torna ainda mais importante até por uma questão financeira, por exemplo, se quem vendeu tiver dívidas, elas podem recair sobre o imóvel levando até a ser penhorado, mesmo que a pessoa não seja mais a dona.
Como fazer o registro do imóvel?
Para fazer o registro de imóvel é preciso ir no CRI (Cartório de Registro de Imóveis) da região em que o bem está localizado. A partir daí existem alguns passos para adquirir o registro, eles são:
- primeiro, procurar por um tabelionato para lavratura da escritura;
- a lavratura exigirá a cópia do contrato de compra e venda assinado e os documentos pessoais do comprador, assim como, as certidões do vendedor;
- a partir daí, o tabelionato gerará o minuto da escritura e encaminhará para as partes para validação;
- feito isso será necessário que o comprador pague alguns impostos e taxas como Funrejus (Fundo de Reequipamento do Poder Judiciário), ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis) e as tarifas do tabelionato;
- com os pagamentos, o tabelionato deve lavrar a escritura e pegar as assinaturas do comprador e do vendedor, depois, entregar o traslado da escritura para o novo proprietário;
- o comprador encaminha o traslado juntamente a uma guia do Funrejus e do ITBI para o cartório de registro de imóveis;
- A partir daí, é só esperar que o CRI efetue o registro da matrícula e ele tem até 30 dias para realizar esse procedimento.
É a escritura?
No caso da escritura há importantes diferenças: primeiro, ela não tem a necessidade de ser feita no CRI, qualquer Cartório de Notas pode gerar a escritura. Se a transação for à vista, as duas partes devem solicitar a elaboração. Já, no caso de um financiamento, é a instituição responsável que deve providenciar esse documento.
É preciso pagar?
Sim, é preciso pagar a escritura, o preço e o prazo dependem do local onde ela é gerada. Para saber mais informações sobre os valores, aconselhamos consultar o cartório de sua região.
Quais são os documentos necessários?
Para elaboração da escritura, é preciso alguns documentos. O ideal é que o interessado se organize antes de fazer o pedido para evitar atrasos burocráticos. Entre os principais documentos exigidos estão:
- de identificação, como CPF, RG ou CNH de ambas as partes;
- comprovante de residência dos vendedores e compradores
- certidões negativas (de débito e de alienações) do imóvel — caso tenha outras certidões negativas a serem exigidas pelo tabelionato;
- carnê do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) da propriedade;
- guia do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) pago.
É preciso destacar que tanto a matrícula do imóvel quanto o registro já estejam em mãos para a retirada da escritura. Também, que existem diferenças no caso de alguma das partes serem casadas ou divorciadas.
Nessa situação, é preciso enviar os documentos de regime de bens e a certidão de casamento. Assim como, o casal, sendo casado ou em união estável, deve apresentar o RG, endereço e profissão.
No caso de pessoas jurídicas, é preciso apresentar a documentação, como os documentos de identificação dos sócios, o contrato social, o CNPJ, endereço da empresa, certidões negativas e simplificada da junta comercial.
Tanto o registro de imóveis quanto a escritura, são documentos fundamentais para a comprovação de quem é o proprietário da residência. Funcionando também como uma forma de saber o que aconteceu com o imóvel durante a sua construção até ser vendido. Para quem pretende realizar uma negociação de compra e venda, esses são documentos cruciais para que esse processo seja feito da melhor forma possível, além de estar de acordo com a lei.
Se está procurando por um imóvel para alugar, conheça as opções da Rino Imóveis!
