Você já ouviu falar do termo alienação fiduciária de imóvel? É muito importante conhecer esse conceito, uma vez que ele estará no seu contrato de compra e financiamento de uma propriedade, podendo gerar muitas dores de cabeça no futuro.
Mas a alienação fiduciária não significa só problemas, ela tem sido uma excelente ferramenta para possibilitar a aquisição de imóveis e está ajudando a reaquecer o mercado imobiliário pós-crise.
Quer saber o que é a alienação fiduciária e a sua importância na hora de comprar uma propriedade? Confira este post completo sobre o tema que preparamos para você!
O que é a alienação fiduciária de imóvel?
A alienação fiduciária é um instrumento jurídico que garante os direitos de uma pessoa física ou jurídica sob um imóvel que está sendo negociado e serve como garantia de pagamento. Portanto, por meio de um contrato com prazo definido, a propriedade é repassada para o credor até que a dívida seja paga.
Ao final do contrato celebrado entre as partes, com a quitação do montante devido, o bem retorna ao seu proprietário, sem qualquer ônus. No entanto, se a dívida não for quitada, o credor tem o direito de ficar com o imóvel ou levar a leilão para garantir o pagamento do valor devido.
Como funciona e qual a legislação vigente?
A alienação fiduciária pode acontecer entre pessoas física e jurídica, mas em ambos os casos seguem as normativas da lei 9.514/97, que trata da execução da ação de dívidas nos casos do não cumprimento das regras do contrato, o qual é celebrado entre as partes envolvidas no Cartório de Títulos e Documentos do município onde o imóvel está localizado.
A lei veio para dar mais transparência na negociação e substituir a hipoteca, meio de garantia de pagamento dos imóveis utilizada até 1997, que gerava muitos atritos judiciais para o pleno entendimento dos direitos e deveres das partes.
Com a alienação fiduciária, o proprietário dá o imóvel como garantia de pagamento da dívida ao credor, no entanto, ele continua a usufruir do bem, mesmo que não seja o proprietário legal durante esse período. No entanto, ao final do contrato, com a quitação da dívida, automaticamente o imóvel retorna à posse do devedor.
Qual a importância de estar atento à alienação na hora da compra?
Na hora de assumir um financiamento ou empréstimo imobiliário é preciso estar atento às cláusulas da alienação fiduciária em contrato. Na maioria dos casos, a partir do terceiro mês de inadimplência das prestações, o banco pode fazer um comunicado ao proprietário dando um prazo para quitação da dívida em aberto.
Se o pagamento não for realizado, o banco ou credor tem o direito de reaver o seu prejuízo, colocando o imóvel em leilão ou pedindo a posse do imóvel. A notificação é feita por carta ou por meio de um oficial do cartório de Títulos e Documentos, que comunica a situação ao devedor.
Depois de receber uma carta judicial informando dos débitos em atraso, o detentor da dívida tem um prazo de 15 dias para quitar o montante devido. Caso o pagamento não seja realizado, em 30 dias o imóvel pode ir a leilão.
Mas fique atento a um detalhe! O valor de venda do imóvel em leilão pode ser superior ou inferior a dívida que o proprietário tem com o banco. Se for mais alto, o devedor recebe a diferença do valor, caso contrário, a dívida é quitada, ficando o proprietário sem o imóvel e sem o dinheiro que já foi pago pela propriedade.
Por que a lei foi criada e o que mudou?
A lei foi criada para reduzir os processos judiciais para execução das dívidas imobiliárias. Antigamente, com a hipoteca, para reter um imóvel ou levá-lo a leilão para quitação das dívidas era necessário ingressar com um processo na justiça para definir os direitos e deveres das partes envolvidas, o qual se arrastava por anos.
Isso era um dos fatores que dificultava a abertura de crédito imobiliário para os brasileiros, já que os bancos cobravam taxas de juros exorbitantes para garantir que, em caso de inadimplência, as perdas fossem minimizadas até que o processo fosse julgado nas diferentes instâncias judiciais.
Nesse sentido, a lei trouxe mais autonomia para que o credor não ficasse no prejuízo, aguardando por anos o ressarcimento pelo empréstimo ou financiamento concedido. Com isso, as instituições financeiras e os bancos aumentaram os limites de crédito imobiliário, permitindo que os brasileiros tivessem maiores condições para realizar o sonho da casa própria.
Com isso, também aumentou o número de leilões de imóveis retidos por alienação fiduciária, o que aqueceu a comercialização de imóveis novos e usados.
Quais as principais informações que precisam estar no contrato?
O contrato de uma transação imobiliária é um instrumento jurídico que assegura os direitos e deveres de ambas as partes envolvidas na negociação. Isso não é diferente quando existe a alienação fiduciária, uma vez que garante a recuperação dos créditos envolvidos na negociação com a retenção do imóvel como forma de pagamento da dívida.
As condições em que essa retenção deve ocorrer precisam estar descritas no contrato, sob pena da invalidação de ações que não estejam amparadas nesse instrumento jurídico. Portanto, a lei determina que o contrato celebrado entre pessoas físicas e com empresas devem conter os seguintes dados:
- valor total da dívida do devedor;
- prazos e condições de pagamento da dívida;
- juros e encargos cobrados sobre os valores;
- descrição detalhada do bem alienado;
- cláusula assegurando que o devedor possa utilizar o bem durante o período de contrato;
- indicação do valor do bem alienado;
- critérios que devem ser revisados em casos de execução do contrato e leilão do bem.
É importante que você entenda que um imóvel com alienação fiduciária só dá o direito ao uso. Em caso de venda antes da quitação do contrato, é preciso que o credor seja comunicado e que o saldo devedor seja quitado antes que a transação comercial seja realizada.
A alienação fiduciária de imóvel é uma ferramenta jurídica importante no setor imobiliário e, por isso, merece muita atenção por parte do comprador na hora de financiar um bem. Para não perder dinheiro e a propriedade, o certo é fazer o pagamento das prestações dentro dos limites do contrato e retomar a posse do bem ao final do período.
Agora que você entendeu a importância da alienação fiduciária de imóvel, que tal compartilhar este post nas suas redes sociais? Deixe que outras pessoas saibam mais sobre esse assunto!
